2018美国地产还有投资价值吗？

 随着美国经济不断扩张，美国地产市场逐渐火热起来，2017年，美国房价创下历史新高。

据美国商务部的数据，去年11月，美国独栋房屋价格升至10年来新高。据美国房地产估值公司Zillow统计，2017年，全美房地产库存价值增加了6.5%，换言之，约为2万亿美元。如今，全美房地产价值达到31.8万亿美元。

美国房地产升温反映在股市上，地产股的表现超过标普500的平均表现。去年全年美国地产股涨了75%，几乎是美股平均收益率的四倍。

房产市场依然非常坚挺

对美国楼市来说，有很多积极因素，其中最重要的是美国两大世代的强劲需求。千禧一代（1981至2000年出生）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1946至1964年出生）逐渐退休，寻求更好的居住条件。

强劲的市场需求，造成美国房地产供不应求。美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始升高。

房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是却给买家们带来不少挑战 。越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房(Starter Homes) 的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降。如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，近几年来房价处于一个相对高水平增长的状态还将在大多数市场中持续下去。

房价有望继续上涨6%

Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。从地区看，中国买家关注的热门美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西，西雅图和洛杉矶。

Zillow 的11月房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨约17.5%，西雅图的房价涨幅约12%，华盛顿州，犹他州，也都超过了10%，加州超过了7%。

美国房价最高的地方集中在大城市。洛杉矶的房地产市场总值已达2.7万亿美元，位列全美第一；纽约紧随其后，房地产市场总值为2.6万亿美元。在美国，排名前十位的城市房地产市场总值之和为11.3万亿美元，约占全美房地产市场的36%。

税改对美国房地产的影响

据美国全国房地产商协会介绍，特朗普税改给房地产市场带来双重影响。

一方面，税改降低了房地产企业的税率，同时购房者也将受益于缴税基数翻倍的影响。但另一方面，抵押贷款的缴税基数从100万美元下降到了75万美元，这可能限制购房者在加利福尼亚、纽约等房价较高地区的购房意愿。

2018年美国房地产市场走向

在2018年，住房市场将面临一系列挑战。首先，税收政策，标准扣除额的增加将说服更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这增加了偿还抵押贷款的边际成本；其次，有分析机构预计，在2018年，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率将上升约50个基点。未来几年，加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。

最近发布的一项经济报告预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独户住宅领域是如此。最大的积极因素是供需平衡的持续紧缩。过去一年，房屋空置率大幅下降，目前处于2001年以来的最低水平。这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。在未来几年，人口和周期性因素可能会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年约有50万户的需求向所有者转变。

2016年初以来，美国经济增长大幅提速，主要原因是金融环境的改善，对经济复苏带来了更为积极的推动力。在2018年，经济增长仍将远远高于平均水平。当前的经济复苏势头强劲，美国经济获得了大量利好的财政政策，以及减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外，美国的劳动力市场逐渐改善。

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